Sälja villa: steg för steg

Det som skiljer mot en bostadsrätt

Att sälja en villa är samma process i grova drag, men fyra saker är annorlunda — och alla fyra kostar antingen tid eller pengar.

Dolda fel: tio års ansvar

Vid en fastighetsförsäljning gäller jordabalken, och köparen kan åberopa dolda fel i tio år från tillträdet. Det är den enskilt största risken i en villaaffär och den som skiljer den mest från en bostadsrättsförsäljning.

Ett fel räknas som dolt när tre saker gäller samtidigt:

• Felet fanns redan när köparen tillträdde.
• Köparen kunde inte ha upptäckt det vid en noggrann undersökning.
• Felet var inte förväntat med hänsyn till husets ålder, skick och pris.

Köparen har en långtgående undersökningsplikt — allt som gick att upptäcka faller på köparen. Du som säljare har samtidigt en upplysningsplikt om sådant du känner till. Ett fel du kände till men inte berättade om är inte ett dolt fel; det är något värre.

Besiktning och säljaransvarsförsäkring

Det finns inget lagkrav på besiktning, men i praktiken besiktigas nästan alla villor. Frågan är bara vem som gör det och när.

• Säljarbesiktning före annonsering, 6 000–12 000 kr. Ger dig chansen att upplysa om det som hittas, och tar bort osäkerheten i budgivningen.
• Köparbesiktning under budgivning eller som villkor i kontraktet. Vanligt, men innebär att affären kan omförhandlas sent.
• Säljaransvarsförsäkring, ofta kallad dolda fel-försäkring, 10 000–20 000 kr. Täcker ditt ansvar under de tio åren och kräver normalt en genomförd säljarbesiktning. Läs undantagen — våtrum och installationer är ofta begränsade.

Dokument du behöver

• Energideklaration. Ska finnas, visas vid visning och överlämnas till köparen. Gäller i tio år.
• Lagfartsbevis och taxeringsuppgifter. Hämtas av mäklaren.
• Ritningar och bygglov för tillbyggnader och större ändringar.
• Servitut och gemensamhetsanläggningar. Vägar, brunnar, avlopp som delas med grannar.
• Uppgifter om VA. Kommunalt eller enskilt avlopp, och när det senast åtgärdades.
• Sotnings- och brandskyddsprotokoll om huset har eldstad.
• Underlag för förbättringar. Kvitton och fakturor — avdragsgilla mot vinsten.

Steg för steg

1. Ta in tre värderingar

   Kostnadsfritt och utan bindning. Be om jämförbara slutpriser i samma område, inte utgångspriser.

2. Överväg säljarbesiktning

   Gör den innan annonsering om du vill kunna teckna säljaransvarsförsäkring och undvika omförhandling sent i processen.

3. Skriv uppdragsavtal

   Arvode, utlägg och ensamrätt — högst tre månader i taget enligt fastighetsmäklarlagen.

4. Förbered huset och tomten

   Utomhusbilder i rätt säsong väger tungt för en villa. Fotografera hellre i maj än i november.

5. Annons, visning och budgivning

   Inga bud är bindande. Mäklaren för anbudsförteckning och lämnar den till båda parter när affären är klar.

6. Köpekontrakt

   Ska vara skriftligt och undertecknas av båda. Handpenning normalt 10 %. Eventuella besiktningsvillkor skrivs in här.

7. Tillträde

   Köpebrev, slutlikvid, lån löses, nycklar och avläsningar. Köparen söker lagfart inom tre månader.

Vad det kostar

Branschsammanställningar av svenska mäklararvoden, 2026. Arvoden är fritt förhandlingsbara och sätts individuellt.

Lagfart och pantbrev betalas av köparen: 1,5 % av köpeskillingen i stämpelskatt för lagfarten och 2 % för nya pantbrev. Den kommunala fastighetsavgiften betalas av den som ägde fastigheten vid årets ingång, men fördelas normalt mellan parterna i kontraktet.

Räkna på skatten i guiden om vinstskatt, och läs om arvodesnivåerna i guiden om mäklararvode. När du är redo matchar Mäklarexperten dig med upp till 4 mäklare som säljer villor i ditt område.