Vinstskatt vid bostadsförsäljning

Så mycket är skatten: 22 %

Vinst vid försäljning av en privatbostad — villa, bostadsrätt eller fritidshus som du själv har bott i — beskattas med 22 % av vinsten.

Tekniskt fungerar det så att 22/30 av vinsten tas upp som inkomst av kapital och beskattas där med den vanliga kapitalskatten på 30 %. Resultatet blir en effektiv skatt på 22 % av hela vinsten, och det är den siffran du behöver räkna med.

Så räknar du ut vinsten

Formeln är densamma för villa och bostadsrätt, med ett tillägg för bostadsrätter:

Vinst = försäljningspris − försäljningsutgifter − inköpspris − förbättringsutgifter

Ett räkneexempel på en bostadsrätt som såldes för 4 500 000 kr, köptes för 3 200 000 kr, där mäklararvodet var 2,8 % och badrummet byggdes om för 150 000 kr:

Säljer du en bostadsrätt får du dessutom dra av kapitaltillskott — den del av dina månadsavgifter som föreningen har använt till att amortera på sina lån under din innehavstid. Uppgiften står i det utdrag föreningen lämnar till dig vid försäljningen och missas ofta. Den kan vara värd tiotusentals kronor.

Vilka avdrag får du göra?

Avdragen delas i tre grupper, och reglerna skiljer sig mellan dem:

Försäljningsutgifter — alltid avdragsgilla

• Mäklararvode
• Homestaging, styling och fotografering
• Annonsering
• Besiktning inför försäljningen
• Kostnad för energideklaration

Grundförbättringar — avdragsgilla oavsett när

Ny-, till- och ombyggnad: ett nytt badrum, en inglasad altan, ett tillbyggt rum, en installerad braskamin. Dessa får dras av hur långt tillbaka som helst, så länge utgifterna uppgår till minst 5 000 kr under ett och samma kalenderår.

Förbättrande reparationer — bara de senaste fem åren

Ommålning, omtapetsering, byte av köksluckor och liknande underhåll får du bara dra av om arbetet utfördes under försäljningsåret eller något av de fem åren dessförinnan — och bara i den mån bostaden var i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den. Att måla om en vägg som redan var nymålad när du flyttade in ger inget avdrag.

Uppskov — räntefritt sedan 2021

Säljer du en bostad och köper en ny som du flyttar in i kan du begära uppskov med beskattningen av vinsten. Skatten försvinner inte, men den skjuts framåt tills du säljer nästa bostad utan att köpa en ny.

Fram till och med 2020 kostade uppskovet pengar: en schablonintäkt togs upp varje år, vilket motsvarade en ränta på ungefär 0,5 % av uppskovsbeloppet. Den avgiften avskaffades den 1 januari 2021. Uppskov är sedan dess räntefritt och fungerar i praktiken som ett räntefritt lån från staten.

• Tak: 3 000 000 kr, multiplicerat med din ägarandel av bostaden.
• Lägsta belopp: uppskovet måste uppgå till minst 50 000 kr.
• Krav: både den sålda och den nya bostaden ska vara en permanentbostad du bott i, och den nya ska köpas inom den tidsram Skatteverket anger kring försäljningsåret.

Har du tidigare betalat schablonintäkt på ett gammalt uppskov behöver du inte göra något — avgiften upphörde automatiskt.

Om du säljer med förlust

Halva förlusten är avdragsgill. Du drar av 50 % av förlusten mot andra kapitalinkomster — ränteintäkter, aktievinster, utdelningar. Saknar du sådana ger avdraget i stället en skattereduktion mot din övriga skatt: 30 % av beloppet upp till 100 000 kr och 21 % på det som överstiger.

Även vid förlust är mäklararvodet avdragsgillt — det ökar förlusten och därmed avdraget.

När och hur du deklarerar

Försäljningen deklareras året efter att köpekontraktet skrevs under. Det är kontraktsdagen som avgör beskattningsåret, inte tillträdet — säljer du i december och lämnar över i februari hör affären ändå till försäljningsåret.

• Bostadsrätt: blankett K6
• Villa och fritidshus: blankett K5
• Uppskov: begärs i samma blankett

Skatten dras inte automatiskt när affären går igenom. Blir beloppet stort kan det löna sig att fylla på skattekontot i god tid, eftersom kostnadsränta annars börjar löpa på underskottet.

Skattesatser, avdragsregler och uppskovsvillkor följer inkomstskattelagen och Skatteverkets tillämpning. Kontrollera alltid aktuella belopp och tidsgränser hosSkatteverket inför din egen deklaration — den här guiden är allmän information och inte skatterådgivning.

Ska du sälja? Arvodet är den största enskilda avdragsposten du själv kan påverka. Läs mer om nivåerna i guiden om mäklararvode, eller jämför arvodesförslag från mäklare i ditt område.